به خودت می آیی می بینی سرت کلاه رفته، می بینی تو مانده ای با چند تکه کاغذ بی ارزش، پول هایی که از دست داده ای و آپارتمانی که به خیال خود صاحبش شده ای. وقتی برای پیش خریداین آپارتمان پول هایت را جمع و جور می کردی و وقتی آخرین حرف هایت را با فروشنده می زدی، حتی وقتی آپارتمان نیمه ساز را از نزدیک می دیدی و شکل و شمایل آینده اش را در ذهنت مجسم می کردی، هیچ وقت گمان نمی کردی در این ساختمان با ۱۰ نفر دیگر شریک شوی، اما حالا چه بخواهی و چه نخواهی تو قربانی یک کلاهبرداری زیر نقاب خرید آپارتمانی نیمه تمام شده ای.
حتما خیلی از شهروندان یا خودشان طعمه این کلاهبرداری ها شده اند یا دیده اند و شنیده اند چطور کسانی را که می شناخته اند در دام شیادان افتاده اند. شاید سال ها طول بکشد که افراد مالباخته به پولی که به حساب «پیش فروشنده» ها واریز کرده اند برسند و شاید هم هیچ وقت چنین فرصتی نصیب شان نشود، ولی به هر حال آنها هیچ گاه فراموش نمی کنند که خوش باوری و جانب احتیاط نگه نداشتن چه تاوان سنگینی دارد. درصد بالایی از پرونده‌های موجود در دادگستری ها به این نوع قراردادها برمی‌گردد. دلیل اینکه این روش خانه‌دار شدن تبدیل به یکی از مشکل‌سازترین موضوعات حقوقی برای نظام قضایی شده، سوءاستفاده‌هایی است که معمولا پیش‌فروشنده از قرارداد می‌کند.
به طور مثال شخصي 2 واحد از يك ساختمان به ظاهر 5 طبقه كه 10 واحدي بوده را براي خود و برادرش خريداري كرده بود، اما بعد از مدتي متوجه مي‌شود ساختمان خريداري شده 4 طبقه است و 8 واحد بيشتر ندارد و هر 2 واحد شماره 9 و10 كه اين 2 برادر پيش خرید كرده بودند، اصلا وجود خارجي نداشته است. البته همیشه هم ورود بهمعامله پیش فروش آپارتمان به رو شدن دست کلاهبرداران و تعقیب و گریزهای پلیسی و قضایی منجر نمی شود، چون بی شک همه آنهایی که آپارتمانهایشان را پیش فروش می کنند کلاهبردار نیستند.
عدم رضایت از واحدهای تحویل گرفته شده موضوعی دیگر است. بیشتر کسانی که چنین ساختمانهایی را خریده اند از محصول نهایی کار به دلایل مختلف راضی نیستند. به طور معمول افرادی که زمینی در اختیار دارند با گرفتن مجوزهای لازم برای آپارتمان سازی، کار را شروع می کنند و معمولا بعد از مرحله اسکلت بندی یا سفت کاری چنانچه با کسری پول روبه رو شوند، آپارتمان هارا پیش فروش می کنند و متعهد می شوند که در زمان مقرر، آپارتمان را در حالی که امکانات و ویژگی های خاصی دارد به خریدار تحویل دهند. اما بیشتر اوقات این افراد به تعهداتشان عمل نمی کنند و با بی اعتنایی به قول و قرارهای قبلی، ساختمانی بی کیفیت که باب طبع خریدار نیست را تحویل می دهند، مثلا بعضی از موزائیک کردن زیرزمین و محل انباری ها سر باز می زنند و عده ای کاشی ها وسنگ های نامرغوب (برخلاف تعهدشان) را به کار می برند و بعضی ها تزئیناتی را که قولش را داده بودند انجام نمی دهند. شاید به نظر بعضی ها انجام ندادن این تعهدات، کوچک وقابل چشم پوشی به نظر برسد، اما برای کسی که بابت همه این امکانات و خدمات پول پرداخت کرده، بی شک خلافی غیرقابل اغماض است؛ برای همین است که جرقه اختلافات در معاملات پیش فروش آپارتمان ها زود زده می شود و خیلی زود این جرقه به آتشی بزرگ تبدیل می شود.
چقدر خوب بود که در طراحی صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان ، به دنبال حل یک مشکل واقعی و ملموس جامعه که همان پیش فروش واحدهای ساختمانی هست می رفتیم و هزاران پرونده و شکایت و مشکلات تبعی که با وجود ساختار طراحی شده برای صندوق های زمین و ساختمان همه آنها به خوبی مدیریت می شد .
نخستین برنامه ی مسکن که همان ابتدای کار دولت یازدهم اعلام شد، «مسکن اجتماعی» بود . دومین سیاست و برنامه ی وزارت راه و شهرسازی که با همکاری بانک مرکزی، طرح صندوق پس انداز است که با عنوان تسهیلات 80 میلیون تومانی شناخته شده است؛ اما سومین طرح وزارت راه و شهرسازی که اولین طرح آن با عنوان «نسیم 1» به اجرا رسید، طرح صندوق سرمایه گذاری زمین و ساختمان است که برای ساخت60 واحد مسکونی واقع در شهرک گلستان (راه آهن) ، کلید خورد و بر اساس اساسنامه این صندوق، دارندگان واحدهای سرمایه گذاری صندوق زمین و ساختمان نسیم برای خرید واحدهای مسکونی در اولویت هستند.
هر سه این طرح ها یک طرف ، چیزی که در بطن جامعه اتفاق می افتد و مردم از آن استقبال می کنند خارج از این دو حالت نیست. مشارکت در ساخت یا پیش خرید .
آخر حرف صندوق های زمین و ساختمان این است که انشالله هر وقت واحدها را فروختیم و سودی عایدمان شد تقسیم می کنیم و شمای سرمایه گذار هم نسبت به حجم سرمایه گذاری خود سهمی از این سود خواهی برد. آن وقت من سرمایه گذار وقتی نرخ بازدهی داخلی پیش بینی شده و با ریسک طرح رو با سایر فرصتهای سرمایه گذاری بی ریسک طرح مقایسه می کنم انگیزه ای برای سرمایه گذاری در این طرح نمی بینم و می شود آنچه که شد و کسی استقبالی از این صندوق ها نکرد.
به نظر می رسد این صندوق ها که به خوبی ارکان لازم در آن دیده شده اند و می توانستند یک مشکل اساسی جامعه را حل کنند مسیری را رفتند که برای جامعه ما زود بود . ما باید با استفاده از این ابزار جدید و قابلیت های بازار سرمایه، به دنبال رفع مشکلات پیش خریدهای مسکونی می رفتیم . چیزی که بطن جامعه با آن آشنا هست و مثل صندوق های زمین و ساختمان واژه غریبی نیست مدتها زمان لازم است تا خود این واژه بین عموم مردم جا بیفتد. مثلا اگر گفته می شد که بهای تمام شده هر متر مربع واحدهای نسیم با تمام هزینه هایی که برای ارکان صندوق در نظر گرفته می شود 3 میلیون تومان هست ، و با فرض واحدهای سرمایه گذاری یک میلیون تومانی ، هر کسی با داشتن میزانی از واحدهای صندوق های سرمایه گذاری می تواند واحدی را انتخاب کند مثلا 300 واحد سرمایه گذاری برای انتخاب یک واحد 100 متری ، تکلیف از اول مشخص است و افرادی که مایل به پیش خرید واحد آپارتمانی و یا سرمایه گذاری هستند شروع به خرید و تجمیع واحدها در طول چند سال آینده خواهند کرد با علم بر این که دیر یا زود آنها واحد مشخصی را در فلان طبقه این ساختمان دارند .
واحدهای سرمایه گذاری که به حد نصاب نمی رسند و تفاوت قیمت طبقات و سوالاتی از این دست را به راحتی می توان پاسخ گفت آنچه که مهم است عبارت است از این که :
1-به دلیل وجود ساختار خوبی که برای ارکان صندوقهای سرمایه گذاری دیده شده ریسک کلاهبرداری و کیفیت کار و ...و مواردی از این دست ، مدیریت شده است .
2-فضای واقعی موجود در جامعه نشان می دهد که این موضوع هم با استقبال مردم مواجه می شود هم افرادی که صاحب زمین هستند به این جمع بندی می رسند که واحدهای خود را از طریق تاسیس صندوق های زمین و ساختمان به فروش برسانند.
2-با توجه به علاقمندی افراد به تجمیع واحدهای بیشتر ، به نظر می رسد بازارگردانی این صندوق نیازی به منابع مالی زیادی نداشته باشد.
مشکلی که در خصوص کلیه صندوق های سرمایه گذاری مشترک و صندوقهای زمین و ساختمان وجود دارد و قطعا تهدیدی برای استقبال از این طرح محسوب می شود این است که از مرحله درخواست موافقت اصولی از سازمان تا پذیره نویسی صندوق حدود شش ماه زمان نیاز هست زمانی که شاید بتوان پنجاه درصد یک پروژه ساختمانی کوچک را تمام کرد همان موضوعی که در اول گفتیم ساختمانی که زودتر از صندوق هایش تمام می شود.
* کارشناس تامین سرمایه آرمان
منبع: عصر مالی