به‌صورت اجمالی، مدل‌هایی که در صنعت لیزینگ یا همان صنعت اجاره داری اعتباری مسکن طراحی و ارائه می‌شوند و از پشتوانه‌های علمی‌و شرعی کارآمد در تامین مسکن خانوار‌ها برخوردارند، دارای چهار عامل اصلی شامل: تامین‌کننده مالی، تولیدکننده مسکن، الگوهای مورد نیاز مشتریان و شیوه‌های واگذاری مسکن به متقاضیان است که در سه دهه گذشته تحولات بنیادینی در هر یک از این بخش‌ها روی داده و امروز بازار مسکن را با چالش‌های بزرگی روبه‌رو کرده و در عمل موانعی را برای شکل‌گیری لیزینگ مسکن در ایران به‌وجود آورده که به‌صورت مختصر به آنها اشاره می‌شود.
چالش‌های تامین مالی
در لیزینگ مسکن، تامین مالی برای تولیدکنندگان مسکن از دو منبع مالی یعنی بخشی از محل پس‌انداز مصرف‌کننده نهایی و بخش دیگر از سوی بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری با بازپرداخت اقساط دراز مدت صورت می‌گیرد و شرکت‌های لیزینگ، مدیریت منابع و مصارف و عقد قراردادهای اجاره به شرط تملیک و وصول اقساط در طی دوره تعیین شده و بازگرداندن مجدد منابع به بانک‌ها را بر عهده دارند. درصد سهم تامین منابع مالی از سوی متقاضی و بانک‌ها در کشورهای مختلف متفاوت است و بستگی به شرایط اقتصادی حاکم بر کشور و نقش دولت‌ها در اقتصاد ملی و سیاست‌های مورد نظر نظام بانکی و استعداد و توانایی‌های انباشت پس‌انداز توسط متقاضیان دارد.
متاسفانه سال‌ها است که در کشور ما به‌طور کلی این فرآیند نادیده گرفته و حذف شده است و به جای آن چرخه معیوبی شکل گرفته که روز به روز تامین مالی را برای انبوه‌سازان حرفه‌ای دشوار و در عوض بستر را برای حضور افراد غیر حرفه‌ای در بازار مسکن تشدید و موجب به بیراهه کشیدن تولید مسکن، افزایش قیمت و نابسامانی در خرید و فروش و رهن واجاره مسکن در بازار شده است. در واقع در این چرخه معیوب، دولتمردان نقش خود را فقط در تعیین سقف وام مسکن و اعطای آن به متقاضی محدود کرده و بانک‌ها را به‌عنوان مجری پرداخت وام مسکن مکلف کرده‌اند. این سیاست چندین بار تجربه شده که دستاوردهای آن موجب شده اولا سقف اعطای وام به متقاضی در هیچ دوره‌ای و به هر میزانی تکافوی تامین نیاز متقاضی برای خانه‌دار شدن را ننماید و افراد با شگردهای مختلف وام‌ها را دریافت و در محل دیگری به جز مسکن به مصرف برسانند. ثانیا در اقتصاد کلان کشور حجم قابل توجهی از منابع بانکی تحت عنوان وام مسکن از دسترس سرمایه‌گذاری در بخش تولید انبوه مسکن خارج شود.
از سوی دیگر با سیاست یکسان‌سازی موضوع فعالیت‌های بانکی، در وهله نخست فرصت لازم برای حضور افراد غیرحرفهای در صنعت تولید ساختمان و مسکن فراهم شده تا با عناوین گوناگون و از بانک‌های مختلف نسبت به اخذ تسهیلات کلان اقدام و نبض تولید و قیمت‌گذاری مسکن را در بازار به‌دست بگیرند و در وهله بعدی به‌دلیل سودآوری سرسام‌آور، بانک‌ها، شرکت‌های سرمایه‌گذاری، صندوق‌های بازنشستگی و... نیز به این گروه پیوستند. در نتیجه منابع مالی موجود در بازار پول و سرمایه به دست سازندگان و فروشندگان غیرحرفهای ساختمان و مسکن افتاده و به‌دلیل افزایش قیمت‌های بی‌رویه و کاهش توان قدرت خرید متقاضیان، دوره‌های رونق و رکود به‌طور مستمر تجربه شده است. تورم ناشی از فراز و فرود این پدیده موجب کاهش انباشت پس‌انداز و هدایت پساندازهای متقاضیان به بخش واسطه‌گری‌های مالی، پیش پرداخت رهن و مازاد آن به بازارهای کاذب سکه و ارز و درآمدهای سهل‌الوصول دیگر هدایت شده و در واقع تامین‌کنندگان اصلی تامین مالی صنعت لیزینگ برای فعال کردن لیزینگ مسکن بر پایه مشارکت بانک‌ها و پساندازهای متقاضیان، با چالش جدی مواجه شده است که متاسفانه هنوز هم این چرخه معیوب ادامه دارد.
چالش‌های تولید مسکن
با به حاشیه رانده شدن انبوه سازان حرفه‌ای و سیطره سازندگان غیرحرفهای، به‌طور طبیعی صنعت ساختمان‌سازی از فناوری‌های روز جهان در بخش‌های طراحی، مهندسی، اجرا و نظارت باز مانده و ساخت و سازهای سنتی با رنگ و لعاب‌های غیرواقعی و سلیقه‌ای، علم مهندسی شهرسازی را نیز به سخره گرفته است و چهره شهرهای بزرگ کشور را ناهمگون ساخته و به‌دلیل نداشتن پشتوانه علمی، مهندسی و فناوری‌های روز، علاوه‌بر ناموفق بودن در کیفیت، قیمت تمام شده تولید را نیز افزایش داده که چالش‌های مربوط به کمبود زمین، فضای سبز، ترافیک و ده‌ها مشکل مدیریت شهری از قبیل تامین آب، برق و گاز و... تحت تاثیر این رویکرد به وجود آمده است. این در حالی است که حضور لیزینگ مسکن در کنار انبوه سازان معنا‌دار خواهد بود و استفاده از این ابزار برای واگذاری مجتمع‌های زیر پنجاه واحد به شیوه لیزینگی ضمن اینکه از کارآمدی لازم برخوردار نیست، موجب افزایش قیمت و تالی فاسد بین لیزینگ‌ها و سازندگان و نارضایتی و ناتوانی بیشتر مردم خواهد شد.
چالش‌های مربوط به الگوهای ساخت
رویکرد تولیدکنندگان مسکن غیرحرفهای، بدون پشتوانه مطالعات علمی تعیین بازارهای هدف که در آن توجه به نیاز‌های طبقات متوسط رو به پایین اجتماعی در نظر گرفته نمی‌شود و بیشتر جهت‌گیری و اهداف ساخت و ساز خود را بر روی سلیقه شخصی متمایل به لوکس سازی نمایشی و بعضا لوکس‌سازی افراطی در مناطق شمال شهر‌ها معطوف کرده است، به‌طور طبیعی مبنای قیمت‌گذاری مسکن را در هر نقطه از کشور با قیمت‌های خانه‌های لوکس افزایش داده‌اند. در نتیجه افزایش ناشی از ایجاد این حباب قیمتی، کل ساز و کار معاملات در بازار مسکن را در اختیار خود گرفته و خانه دار شدن جوانان در حال تشکیل خانواده را به رویایی دست‌نیافتنی مبدل ساخته‌اند. به این ترتیب نقش سیاست‌گذاری‌های دولت در بخش تولید انبوه مسکن و ارائه مدل‌های طراحی شده متناسب با نیاز‌های طبقات اجتماعی مبتنی بر تولید با کیفیت، تحویل به موقع و مناسب کردن قیمت‌ها از سوی شرکت‌های انبوه‌سازی، از گردونه الگوسازی مناسب برای تولید مسکن خارج شده و به مرحله‌ای درآمده که تولید انبوه مسکن، جای خود را به تولید مجتمع‌های کوچک و خرده فروشی داده است. در نتیجه اثر بخشی لیزینگ مسکن را در این آشفته بازار از بین برده و در صورت ورود شرکت‌های لیزینگ به این بخش‌ها، سیاست‌های حمایتی دولت را نیز بی‌ثمر خواهد کرد.
چالش‌های مربوط به واگذاری و بازگشت منابع
جا افتادن فرهنگ «مالکیت آنی» از سوی متقاضیان و تحریک «فروش نقدی» از سوی عرضه‌کنندگان از جمله مهم‌ترین چالش‌های خرید و فروش مسکن در سه دهه گذشته در بازار بوده است که هر دو طرف عرضه و تقاضا را از خرید و فروش اعتباری غافل کرده و چرخه معاملات سنتی در بازار مسکن را تثبیت کرده است. البته نبود سیاست‌ها و برنامه‌های انبوه‌سازی از سوی دولت، خروج انبوه‌سازان حرفه‌ای از چرخه ساخت‌وساز مسکن کاربردی برای اقشار متوسط و رو به پایین جامعه، اعطای وام مسکن از سوی بانک‌ها با بهره بالا و مدت کم ازجمله مواردی است که این فرهنگ را تشدید و به تبع آن مانع استفاده از ابزارهای مالی و شکل‌گیری لیزینگ مسکن در حوزه‌های سیاست‌گذاری، تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی برای راه انداختن «لیزینگ مسکن» در کشور شده است. درحالی‌که لیزینگ مسکن در چارچوب قراردادهای اجاره به شرط تملیک طولانی‌مدت می‌تواند از محل جمع‌آوری اقساط و بازگشت منابع به بانک‌ها، چرخه تولید مسکن را مجددا تامین مالی کند.
چالش‌های مرتبط با چرخه معیوب کنونی در حوزه‌های تامین مالی، تولید مسکن، الگوهای ساخت و توسعه فرهنگ سنتی مالکیت آنی در معاملات بازار مسکن، دستاوردهای غم‌انگیزی در بخش‌های انباشت مطالبات معوقات به جای انباشت پس‌انداز در بانک‌ها به جا گذاشته که غالب آن صرف تامین مالی سازندگان سنتی شده است. وجود خانه‌های خالی در شهرهای بزرگ، افزایش بی‌رویه قیمت مسکن، ناهماهنگی در مدیریت شهری، افزایش اجاره‌بها و... و از همه مهم‌تر کاهش قدرت توانایی خرید خانه به‌خصوص خانه‌دار شدن جوانان و عوارض سوء اجتماعی ناشی از آن، ازجمله مواردی است که طرح آن از حوصله این مقاله خارج است.راهکارهای پیشنهادی زیر برای شکسته شدن این چرخه معیوب و فعال کردن علمی لیزینگ مسکن، برای نقطه شروع فعالیت و حیات دوباره لیزینگ مسکن جهت رفع چالش‌های موجود در تامین مسکن توصیه می‌شود:
1- دولت سیاست‌های کوتاه‌مدت و درازمدت توسعه شهر‌ها را با اولویت دادن به ساخت‌وساز در شهرهای کوچک، متوسط و بزرگ به انبوه‌سازان و بانک‌ها رسما ابلاغ کند.
2- حداقل در پنج سال آینده از اعطای هر گونه‌تسهیلات و اعطای وام تحت هر عنوان برای ساخت و ساز و خرید مسکن در شهرهای بزرگ و مراکز استان‌ها خودداری شود.
3- انبوه‌سازان در چارچوب سیاست‌های دولت و متناسب با نیاز‌های منطقه‌ای پروژه‌های انبوه‌سازی (حداقل پانصد دستگاه) با رعایت استانداردهای مورد نظر تهیه و مدارک فنی و زمان‌بندی تحویل را به تایید اداره کل مسکن و شهرسازی استان ذی‌ربط برسانند.
4- وزارت مسکن و شهرسازی، بانک‌های عامل را برای تامین منابع مالی، وجوه اداره شده ناشی از منابع دولتی، پرداخت یارانه‌های اختصاص‌یافته به بخش صنعت مسکن و واریزی‌های پیش‌پرداخت متقاضیان تعیین و آنها را موظف سازد تا درآمدهای ناشی از سود این سپرده‌ها و وجوه اداره شده را صرف کاهش نرخ بهره بانکی کرده و از هزینه‌های مالی تسهیلات اعطایی به مصرف‌کننده نهایی کسر کنند.
5- انبوه‌سازان با در دست داشتن مدارک مربوط به زمین، نقشه‌های اجرایی، زمان‌بندی تحویل و گزارش توجیه فنی و اقتصادی پروژه که به تایید اداره کل مسکن و شهرسازی استان ذی‌ربط رسیده است به بانک عامل مراجعه و درخواست عقد قرارداد برای ساخت‌وساز و تامین منابع کنند.
6- بانک عامل با اخذ موافقت وزارت مسکن و شهرسازی، به عقد قرارداد سه‌جانبه با انبوه‌سازان به‌عنوان سازندگان حرفه‌ای، بانک به‌عنوان تامین‌کننده مالی و شرکت لیزینگ به‌عنوان مدیریت کارگزاری منابع و مصارف پروژه اقدام کند؛ طراحی مدل واگذاری را که در آن سهم پیش‌پرداخت و میزان نرخ تسهیلات اعطایی و مدت وام و زمان و نحوه تحویل مشخص شده است، طی قرارداد اجاره به شرط تملیک برعهده گرفته و تعهد کند تا منابع حاصل از پیش‌پرداخت و اقساط جمع‌آوری شده را به بانک عامل واریز و در برابر وظایفی که برعهده گرفته است، کارمزد توافقی دریافت کند.در چرخه علمی صنعت لیزینگ، تامین‌کننده مالی، تولیدکننده کالا، مصرف‌کننده نهایی و مدیریت لیزینگ به مثابه قطعات پازلی هستند که در کنار هم می‌توانند به صنعت اجاره‌داری اعتباری رونق دهند و تصویر روشنی برای هدایت منابع مالی در صنعت مربوطه، کاهش تورم، ایجاد اشتغال و رونق دادن به صنایع مختلف تولیدکننده و مصرف‌کننده کالاهای با دوام و سرمایه‌ای ازجمله مسکن در اقتصاد ملی به نمایش بگذارند. تجربه‌ای که در کشور ما می‌تواند پایه‌گذار تامین مسکن در شهرهای کوچک و بزرگ و ازجمله کلید رفع چالش‌های مسکن مهر باشد.
* مدیرعامل لیزینگ اقتصاد نوین