گزارش نقدینه از نظرات موافقان و مخالفان بورس مسکن
راه اندازی بورس مسکن؛ به نفع مردم، به ضرر بنگاه ها
نقدینه- بحث راه اندازی بورس مسکن این روزها در رسانه ها شدت گرفته و از روزی که حامد سلطان نژاد سکان بورس کالا را به دست گرفت، این موضوع با جدیتی بیشتری مطرح شد و رسانه ها به آن پرداخته و نظرات موافق و مخالف متعددی در این زمینه مطرح شد.
به گزارش پایگاه خبری نقدینه، با این حال رییس جدید بورس کالا در اظهار نظرهای خود درباره بورس مسکن اعلام کرد که بورس کالا قصد رقابت با بخش خصوصی در حوزه معاملات مسکن را ندارد. برنامه اصلی بورس کالا برای تاسیس بورس مسکن فروش املاک ارگان‌های دولتی و غیردولتی بزرگ است که هم‌اکنون از طریق انجام سیستم مزایده در حال فروش املاک خود هستند.
اما باید دید که با توجه به عملکرد نه چندان رضایت بخش بورس های مختلف که در حیطه خاصی فعالیت می کنند، باید دید که آیا در صورت راه افتادن این بورس میتوان به راه اندازی و موفقیت آن امیدوار بود یا اینکه این بورس نیز مانند برخی از طرح های مطرح شده در حد حرف باقی می ماند؟
کسب رضایت مردم با بورس مسکن
راه اندازی بورس مسکن از دید گروهی ازكارشناسان راه اندازی بورس مسکن را مثبت ارزیابی شده است و آنها معتقدند که مهم‌ترين مشكل بازار مسكن فقدان اطلاعات شفاف، نامشخص بودن نحوه قيمت‌گذاري و ساختار‌هاي حقوقي غيركارآمد است در چنين شرايطي بنگاه‌هاي املاك به بازيگران اصلي ملك، زمين و آپارتمان تبديل شده‌اند. آنها قيمت‌ها را آنطور كه باب ميلشان است تنظيم مي‌كنند، بر املاك با كيفيت احاطه دارند و روزبه‌روز قدرتشان در بازار مسكن افزوده مي‌شود. هيچ‌كس نمي‌داند تعداد خانه‌هاي خالي چقدر است، قيمت واقعي آپارتمان‌ها چقدر است و خانه‌ها براساس چه كيفيت و استانداردي بايد ساخته شود. همه اينها در بورس مسكن قابل ارائه است و اينها فقط بخشي از آن خدماتي است كه بورس مسكن مي‌تواند به شهرونداني هديه بدهد كه به‌طور عام از خدمات بنگاه‌هاي املاك ناراضي هستند.
بورس مسکن می تواند مستقل باشد
از طرف دیگر حسن اميري، معاون سازمان بورس و اوراق بهادار درباره جزئيات تاسيس بورس مسكن گفته است که زيرساخت‌هاي لازم براي راه‌اندازي معاملات مسكن فراهم شده و اين معاملات مي‌تواند از طريق تالار فرعي بورس كالا انجام شود. او به نشست آخر هيأت‌مديره بورس كالا اشاره كرده و اعلام کرده که در نشست هيأت‌مديره بورس كالا درباره برخي جزئيات راه‌اندازي بورس مسكن بحث و تبادل‌نظر شده و قرار است معاملات مسكن به‌صورت فاز بندي اجرا شود در واقع ما دنبال بازار خاصي هستيم.
اميري همچنین در این باره که آيا امكان راه‌اندازي يك بورس مستقل مسكن وجود دارد يا خير،گفته که براي راه‌اندازي بورس مستقل مسكن نياز به مصوبه شوراي بورس است. در اين زمينه اما قرار بر اين است كه ابتدا معاملات خاص مسكن در بورس كالا انجام شود اگر اين معاملات موفقيت آميز باشد، اين قابليت وجود دارد كه بورس مسكن در قالب يك بورس مستقل فعاليتش را ادامه دهد.
در عين حال حامد مظاهريان، معاون وزير راه و شهرسازي درباره راه‌اندازي بورس مسكن اظهار داشته است که تشكيل بازار سرمايه رسمي مسكن در دستوركار قرار دارد. در بورس مسكن هم فروشنده‌ها و خريداران انبوه و هم خرده‌فروشان واحد مسكوني ازجمله مسكن حضور خواهند داشت.
سعيد اسلامي بيدگلي، عضو هيأت‌مديره شركت مادر تخصصي عمران و بهسازي شهري ايران نيز با اشاره به اينكه در همه دنيا تبادل اطلاعات از موضوعات مهم در حوزه مسكن است، افزود: يكي از مشكلات بازار مسكن در ايران اين است كه اطلاعات به خوبي در اين بازار منتقل نمي‌شود و حتي در سال‌هاي گذشته ديديم كه اطلاعات مربوط به خريد و فروش مسكن هم به‌درستي اطلاع‌رساني نمي‌شد.
دستیابی به بازار شفاف به مدد بورس مسکن
محمدرضا پورابراهيمي، عضو ناظر مجلس در شوراي بورس هم با دفاع از راه‌اندازي بورس مسكن معتقد است: راه‌اندازي بورس مسكن مي‌تواند به شفافيت اطلاعات اقتصادي كشور كمك كند. وی همچنین اعلام کرده که فاز اول راه‌اندازي بورس مسكن براي عرضه عمده بخش‌هاي دولتي و غيردولتي مانند شهرداري‌ها و بانك‌هاست و در فاز دوم بورس مسكن، مردم نيز مي‌توانند از طريق بورس مسكن، مسكن خود را تأمين و اقدام به خريد و فروش مسكن كنند.
به گفته عضو ناظر مجلس در شوراي بورس، بعد از تصویب قوانین در سال 84 و قوانین بعدی راه‌اندازی بورس مسکن در دستور کار شورای عالی بورس و سازمان بورس قرار گرفت. بنابر اعلام وی شفاف شدن معاملات دولتی از عمده مباحثی است که در فعالیت‌های بازار سرمایه پیگیری شده و در نهایت به این نتیجه رسیده شد که با استناد به قوانین و احکام برنامه پنجم، به وزارت راه و شهرسازی تکلیف شده که عرضه زمین‌ها و مسکن شهری از طریق بورس انجام شود.
نايب‌رئيس كميسيون اقتصادي مجلس تأكيد كرد:راه‌اندازي بورس مسكن چند فايده دارد. اول اينكه بازار غيرشفاف مسكن تبديل به بازار شفاف مي‌شود و رانت اطلاعاتي از بين مي‌رود. عرضه و تقاضاي مسكن با راه‌اندازي بورس مسكن مديريت مي‌شود و مي‌توان به نظارت دقيق‌تر دستگاه‌هاي نظارتي كمك كرد.وي تصريح كرده که كاهش بوروكراسي اداري، كاهش قيمت مسكن و تضمين ارائه تعهدات دوطرفه از مزاياي راه‌اندازي بورس مسكن است.
تاثیر گذاری بورس مسکن در قیمت گذاری
در همین راستا ميثم باقري، استاد دانشگاه در پاسخ به اين پرسش كه آيا بورس مسكن مي‌تواند مرجعي براي تعيين قيمت املاك و مستغلات در كشور باشد؛ گفته است: متأسفانه قيمت زمين در ايران بدون نظارت تعيين مي‌شود و مشكل ما اين است كه كسي قيمت زمين را تعيين نمي‌كند بلكه به‌صورت عرف و سليقه‌اي است و مشاوران املاك تأثير بالايي بر قيمت‌ها دارند. قيمت مسكن حاصل جمع قيمت ساخت و متريال و قيمت زمين است.
باقري همچنین اعتقاد دارد که بورس مسكن در بخش فيزيكال در ابتداي تاسيس و در مرحله اول مي‌تواند در مورد قيمت پايه دخالتي نكند.به اين صورت كه خريدار و فروشنده مطابق با رويه‌هاي جاري با يكديگر ملاقات کنند و موافقت اوليه را در مورد قيمت انجام دهند. سپس معاملات در بورس مسكن صورت پذيرفته و تضامين از طرفين گرفته شود و با كارمزد‌هايي كه كاملا مشخص است، معاملات انجام شود. وی همچنین اظهار داشته که در مرحله دوم در مورد املاكي مانند مسكن مهر كه استانداردپذيري بهتري دارند، قيمت‌هاي پايه اعلام شود و در مرحله سوم و با انجام مقدمات بحث شده معاملات مسكن تهران و سپس شهرستان‌ها كاملا به اين بورس منتقل شود.
مخالفت اتحادیه مشاوران املاک با بورس مسکن
از سوی دیگر از زمانی که خبر تاسيس بورس مسكن منتشر شده اتحاديه مشاوران املاك به گمان اينكه قرار است از سيطره‌اش بر بازار مسكن كاسته شود، به‌شدت با تاسيس اين بورس مخالفت كرد و حسام عقبایی، رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران نیز در این باره می گوید: طراحان ایده بورس مسکن هیچ‌گونه مطالعاتی برای راه‌اندازی این بورس نکرده‌اند. معمولا در دنیا کالاهای همگن را در بورس عرضه می‌کنند مانند نفت و طلا، مسکن یک کالای همگن نیست. ممکن است در یک ساختمان واحد غربی با واحد شرقی بسیار متفاوت باشد.
عقبایی همچنین می افزاید: کسانی که طرح بورس مسکن را طراحی کرده‌اند، باید ببینند این طرح چه کمکی به تامین مسکن قشر فقیر جامعه می‌کند. طراحان این طرح عنوان می‌کنند در فاز اول املاک دستگاه‌هایی مانند ستاد ده فرمان امام (ره) و بنیاد مستضعفان را بفروشیم، کجای دنیا چنین بازار بورسی را راه‌اندازی می‌کنند که بورس کارگزار فروش ملک شود و کارمزد دریافت کند. راه‌اندازی بورس مسکن به بنگاه‌داری بورس کمک می‌کند و تجربه بنگاه‌داری بانک‌ها اینجا نیز اتفاق می‌افتد.
رییس اتحادیه صنف مشاوران املاک استان تهران همچنین معتقد است: مصوبات هیات مدیره بورس نمی‌تواند قوانین بالادستی را نقض کند، مسکن کالایی نیست که قیمت گذاری آن در اختیار بورس و یا دولت باشد. اتحادیه صنف مشاوران املاک به شدت مخالف راه‌اندازی بورس مسکن است.
گزارش از: الهام حدادی