*علی ملک زاده
حباب قیمت در کدام کشورها اتفاق می‌افتد؟
طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی، تا سال 1405 سالانه بیش از یک میلیون تقاضای بالقوه مسکن وجود دارد. با وجود اینکه تقاضا به میزان کافی موجود است، اما میزان عرضه 346 هزار واحدی مسکن متناسب با تقاضا نیست. این در حالی است که اکنون بالغ بر 2.5 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد. در محاسبات نیازسنجی نرخ بهینه خانه های خالی معادل 5 درصد در نظر گرفته شده است که به عنوان ذخیره بازار عمل می کند در صورتی که این نرخ در حال حاضر در نقاط شهری 10.3 درصد و در نقاط روستایی 8.5 درصد است.
*دولت برنامه ای برای از بین بردن تقاضای مخرب نداشته است
این مسئله نشان دهنده عدم ورود موثر دولت به عنوان سیاستگذار بر نحوه عرضه و تقاضای مسکن است. احتکار خانه‌های خریداری شده و خالی نگه‌داشتن آن‌ها، خرید و فروش مکرر مسکن در بازه زمانی کوتاه، ایجاد تقاضای کاذب به طمع کسب سود بیشتر و … از جمله آثار نامطلوب عدم مدیریت تقاضای سرمایه‌ای و سوداگرانه در بخش مسکن است.
راهکار تجربه شده و با قدمت بیش از 100 ساله کشورهای جهان جهت مدیریت تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن، وضع مالیات بر عایدی سرمایه است. ابزاری که پژوهش های علمی نیز کارایی آن را اثبات کرده¬اند.
*مالیات هایی که به کاهش تورم مسکن کمک کرده اند
در این راستا تیمور رحمانی و سامان فلاحی در پژوهشی به بررسی اثرات مالیات‌های بخش مسکن بر روی نوسانات قیمتی پرداخته‌اند. یافته‌های تجربی حاکی از آن است که هر سه مالیات بخش مسکن اعم از مالیات بر عایدی سرمایه، مالیات بر خانه‌های خالی و مالیات بر املاک گران‌قیمت، باعث کاهش نوسانات قیمتی مسکن می‌شود.
*کشورهای دارای نظام CGT نوسان قیمتی کمتری در مسکن دارند
همچنین علی ¬اکبر قلی¬زاده، اثر این پایه مالیاتی بر کاهش نوسانات بخش مسکن را در کشورها ارزیابی کرده است. اثر این مالیات از دو دیدگاه مورد توجه است؛ نخست اثر مالیات بر تثبیت و یا تشدید نوسان بازار مسکن، دوم اثر مالیات بر رشد و یا کاهش سرمایه‌گذاری مسکن.
بر این اساس کشورها به دو گروه تقسیم‌بندی می‌شوند؛ گروه اول شامل کشورهای ایرلند، اسپانیا، نروژ، فنلاند، دانمارک و آمریکا، سوئد، ژاپن، استرالیا، سوئیس، کانادا، انگلستان و فرانسه که در آن‌ها مالیات بر عایدی سرمایه مسکن وجود دارد. در گروه دوم کشورهایی مانند ایران و مصر قرار دارند که فاقد نظام مالیات بر عایدی سرمایه مسکن هستند.
نسبت قیمت به اجاره معیاری است که بر اساس آن شرایط بازار مسکن و میزان انحراف از تعادل قیمت بنیادی اندازه‌گیری می‌شود. علت آن است که در بازار مسکن، قیمت نسبت به شوک حساسیت نشان می‌دهد ولی اجاره به دلایل مختلف از جمله وجود قراردادها، واکنش کمتر و با تاخیر بیشتری نشان می‌دهد. از این رو افزایش نسبت قیمت به اجاره به معنی شکل‌گیری حباب و کاهش این نسبت به معنای فروپاشی حباب است.
بر این اساس برقرار نشدن مالیات بر عایدی سرمایه موجب می‌شود نسبت قیمت به اجاره بالاتر از متوسط بوده و به‌تبع آن حباب قیمت مسکن شکل گیرد.
نتایج این پژوهش نشان می¬دهد که وجود نظام مالیات بر عایدی سرمایه باعث کاهش نوسان در بخش مسکن می‌شود. شکل‌گیری و فروپاشی حباب مسکن در کشورهایی که مالیات بر عایدی سرمایه وضع می‌گردد، در مقایسه با کشورهای فاقد آن با شدت کمتر اتفاق می‌افتد؛ لذا این مالیات موجب تثبیت بازار مسکن می‌شود.
هم چنین بر اساس این پژوهش این فرضیه نیز تأیید می‌شود که مالیات بر عایدی سرمایه مسکن رشد باثبات بلندمدت را تقویت می‌کند.
*وعده وزیر اقتصاد به کجا رسید؟
در این میان دولت نیز به میدان آمده و قصد تنظیم بازار با ابزار مالیاتی را دارد. فرهاد دژپسند وزیر اقتصاد در بهمن ماه 97 وعده ای مبنی بر ارائه لایحه جامع مالیاتی مشتمل بر مالیات بر عایدی سرمایه تا پایان اردیبهشت ماه سال جاری را ارائه کرد. در آخرین روز اردیبهشت ماه نیز وزیر اقتصاد زمان ارائه لایحه را انتهای خردادماه عنوان کرد. اکنون اما خبری از لایحه دولت نیست و ارائه این لایحه به نیمه نخست سال حواله داده شده است. این مسئله در حالی است که شرایط بازار مسکن اصلا مساعد نیست.
* کارشناس اقتصادی