تغییر زمان بندی تکمیل پروژه‌های نیمه‌تمام مسکن‌مهر

به گزارش پایگاه خبری نقدینه،  مصوبه جديد «5 ميليون وام اضافه براي پروژه‌هاي مسكن‌ مهر»، مشروط به رفع نقاط ابهام از آن، مي‌تواند يكي از دو گره اصلي اين طرح ناتمام را باز كند و وعده اخير دولت بابت تعهد زماني در تكميل كل اين ‌ساختمان‌ها را تضمين کند.
اواخر سال گذشته، قائم‌مقام وزير راه‌وشهرسازي در امور مسكن‌ مهر كه از اختيار كافي در تمام تصميم‌گيري‌هاي مرتبط با اين طرح برخوردار است، بعد از بررسي استان‌به‌استان پروژه‌هاي ناتمام مسكن‌ مهر و جمع‌بندي تحقيقات وزارتخانه درباره علت به درازا كشيده شدن اين پروژه‌ها، اعلام كرد: تكميل و تحويل ساختمان‌هاي باقي‌مانده مسكن‌ مهر به دو چالش اصلي شامل «خلأ توان مالي پيش‌خريداران» و «نبود خدمات زيربنايي آب و برق و...» برخورد كرده كه اگر رفع آنها به موقع صورت بگيرد، پرونده مسكن‌ مهر تا سال 94 بسته خواهد شد.
اکنون صورت مساله چالش اول بالاخره مورد توجه دولتمردان قرار گرفت و در جلسه ويژه شوراي پول‌واعتبار راه‌حل مربوط به آن، تصويب شد.
درباره چالش دوم نيز تابستان امسال به واسطه ورود معاون اول رئيس‌جمهور به مباحث مشترك وزارت راه‌وشهرسازي و وزارت نيرو، مصوب شده بود اعتبار قابل‌توجهي براي تامين آب و برق مسكن‌ مهر در بودجه دولت منظور شود كه البته تاكنون علائمي از تاثير تزريق منابع مالي براي تامين خدمات زيربنايي، در پروژه‌ها مشاهده نشده است.
با اين حال، احمداصغري مهرآبادي –قائم‌مقام آخوندي- دوشنبه‌شب دقايقي بعد از اعلام مصوبه شوراي پول‌واعتبار در گفت‌وگويي كوتاه با «دنياي‌اقتصاد»، صدور مجوز نهايي براي افزايش سقف تسهيلات مسكن‌ مهر را به فال نيك گرفت و با مثبت‌ ارزيابي كردن تصميم اخير دولت، از زمانبندي جديد تكميل و واگذاري پروژه‌هاي ناتمام خبر داد. مجري ويژه مسكن‌ مهر در اين باره گفت: هر چند با پيشنهاد ما درخصوص افزايش 5 ميليون توماني وام‌هاي مسكن‌ مهر، خيلي دير موافقت شد؛ اما اين مصوبه مشكل عمده پروژه‌هاي ناتمام را حل خواهد كرد و قطعا سرعت ساخت و تكميل ساختمان‌ها افزايش پيدا مي‌كند، طوري كه تا پايان سال94، بالاي 90درصد از كل واحدهاي مسكوني‌مهر تحويل متقاضيان مي‌شود و مابقي تا نيمه سال95 به سرانجام خواهد رسيد.
 بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد: در حال حاضر از كل 2 ميليون و 300 هزار واحد مسكن‌ مهر ساخته‌شده يا در حال ساخت در كشور، يك ميليون و 10 هزار واحد در دولت قبل تحويل متقاضيان شد و 242 هزار واحد مسكوني نيز در يكسال اول دولت يازدهم به بهره‌برداري رسيد. همچنين 114 هزار واحد هم‌اكنون آماده افتتاح شده و واگذاري 300 هزار واحد تكميل‌شده نيز فعلا معطل خدمات زيربنايي است. به اين ترتيب، از مجموع 3/2 ميليون مسكن‌ مهر، عملا مراحل ساخت و تكميل 6/1 ميليون واحد مسكوني به پايان رسيده و حداكثر 634 هزار واحد به شكل نيمه‌تمام در پروژه‌هاي مسكن‌ مهر وجود دارد.
با اين حساب، دولت براي اجراي مصوبه اخير شوراي پول ‌و اعتبار و تخصيص 5 ميليون وام اضافه، با حداقل 600 هزار واحد مسكوني‌مهر نيمه‌تمام مواجه است.  به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، اگرچه مصوبه جديد شوراي پول ‌و اعتبار در راستاي گره‌گشايي از تنگناي مالي نيمه‌تمام‌هاي مسكن‌ مهر، تدوين و ابلاغ شده است اما محتواي مصوبه داراي نقاط ابهامي است كه اگر مرتفع نشود، شايد باز هم تحقق وعده دولت را به تاخير بيندازد. اين مصوبه دو نقطه ابهام دارد: ابهام اول به «نحوه تخصيص» تسهيلات جديد برمي‌گردد؛ اينكه چگونه از بين خواسته همه پيمانكاران پروژه‌های نیمه‌تمام، نياز واقعي به وام اضافه تشخيص داده خواهد شد. ابهام دوم نيز «نامشخص بودن ظرفيت تعيين‌شده» براي پرداخت تسهيلات 5 ميليوني است، به اين معني كه معلوم نيست دقیقا چند فقره از اين نوع وام براي چه تعداد واحدمسكوني، در نظر گرفته شده است.

 اولين نقطه ابهام؛ نحوه انتخاب مشمولان
اولين نقطه ابهام اين مصوبه، نحوه تشخیص و انتخاب پروژه‌هاي مشمول «5ميليون وام اضافه» است. متن مصوبه شوراي پول‌واعتبار به بانك عامل مسكن‌ مهر –بانك مسكن- اجازه داده است تسهيلات 25 ميليون توماني مسكن‌ مهر براي پروژه‌هاي نيمه‌تمام را به 30 ميليون تومان افزايش دهد؛ اما چون حجم پروژه‌هاي نيمه‌تمام به مراتب بيشتر از رقم در نظر گرفته شده براي افزايش تسهيلات است، شوراي پول و اعتبار در مصوبه خود، بانك عامل را مسوول اولويت‌بندي پروژه‌هاي نيازمند وام اضافه تعيين كرده و در اين تصويب‌نامه قيد كرده است: «شوراي پول و اعتبار با افزايش سقف فردي تسهيلات مسکن مهر از 25 به 30 ميليون تومان، صرفا براي طرح‌هاي نيمه‌تمام بانک‌هاي عامل (با اولويت طرح‌هاي در شرف اتمام که به تشخيص بانک عامل با افزايش سقف وام به اتمام مي‌رسند) با هدف تبديل عقد مشارکت مدني به فروش اقساطي و تسريع در وصول اقساط تسهيلات اعطايي موافقت نمود.»
 كارشناسان در اين باره معتقدند: واگذاري مسووليت «انتخاب پروژه‌هاي مشمول وام اضافه» به بانك‌‌‌هاي عامل مي‌تواند در تشخيص درست نياز مسكن‌ مهر به اين تسهيلات، اختلال به وجود بياورد، چرا كه در همه اين سال‌ها، مرجع معرفي پيمانكاران مسكن‌ مهر به بانك‌ها براي دريافت وام، وزارت راه‌وشهرسازي بوده و عملا با تشخيص مسوولان اين وزارتخانه، منابع مالي هم شامل آورده‌نقدي مردم و هم تسهيلات بانكي، به پروژه‌ها تزريق شده است. تاكنون وام 25 ميليوني در 5 مرحله و به تناسب ميزان پيشرفت فيزيكي ساخت‌وساز، به سازنده‌ها پرداخت مي‌شد، طوري كه در پايان هر مرحله ساخت، بانك مسكن بعد از دريافت تاييديه ادارات استاني وزارت راه‌وشهرسازي مبني‌بر صحت پيشرفت ‌فيزيكي، اجازه داشته تسهيلات را پرداخت كند. اما اكنون براي پرداخت مبلغ اضافه تسهيلات مسكن‌ مهر، مطابق آنچه در متن مصوبه شوراي پول و اعتبار آمده است، عملا حلقه واصل بين بانك و پيمانكار مسكن‌ مهر، برداشته شده و به هر سازنده‌اي كه صرفا بانك تشخيص بدهد، تسهيلات اضافه پرداخت خواهد شد. اين شيوه جديد حتي با مصوبات قبلي دولت كه مصوبه جديد شوراي پول‌ و اعتبار از آن استخراج شده است نيز تفاوت دارد.
تبديل وام 25 ميليوني به وام 30 ميليوني اگرچه دوشنبه گذشته تصويب شد، اما سابقه آن به مصوبه 2/5/92 شوراي عالي مسكن– مصوبات اين شورا طبق اصل 138 قانون اساسي در حكم مصوبات هيات‌دولت است- برمي‌گردد. طبق مصوبه 17ماه پيش، بانك‌‌‌هاي عامل مسكن‌ مهر موظف شده بودند «حسب اعلام وزارت راه‌‌وشهرسازي»، سقف تسهيلات را 5 ميليون تومان اضافه كنند.

آن مصوبه تاكنون به دليل عدم تصويب نهايي در شوراي پول ‌و اعتبار اجرايي نشد اما هم‌اكنون در مجوز نهايي، نامي از وزارت راه‌وشهرسازي در پروسه تشخيص پروژه‌هاي اولويت‌دار ديده نمي‌شود. بررسي‌هاي دنياي‌اقتصاد از علت ضرورت بازنگري در مصوبه جديد براي رفع ابهام اول، حاكي است: در طول حداقل دو سال گذشته، برخي از پيمانكاران مسكن ‌مهر به دلايلي نه‌چندان منطقي و قابل ‌قبول، پروژ‌ه‌هاي در حال ساخت خود را معلق كردند يا سرعت اجرا را عمدا پايين آوردند. اين اتفاق در جريان تصويب سه دستورالعمل براي افزايش قيمت تمام ‌شده مسكن‌ مهر، تشديد شد با اين هدف كه سازنده‌ها بتوانند پيش‌از آنكه ساختمان‌ها را تكميل كنند، از افزايش قيمت نفع ببرند.

هر چند در طرح مسكن‌ مهر، برخي مسائل همچون تورم، هزينه ساخت را براي همه سازنده‌ها متورم كرد، اما در اين بين گروهي از پيمانكاران به جاي توجه كافي به زمان از دست رفته و انتظار لبريز شده پيش‌خريداران، همواره در صدد بهره‌برداري حداكثري از اوضاع به هم ريخته بودند. در حال‌حاضر نيز، آنچه مي‌تواند اثرگذاري مصوبه جديد شوراي پول‌واعتبار را تقويت كند، «مرزبندي دقيق بين پيمانكاران منضبط و فرصت‌طلب» است. ليست دقيق اين دو گروه، در كارنامه به ثبت رسيده از رفتار سازنده‌هاي مسكن‌ مهر در سامانه مسكن‌ مهر وزارت راه‌وشهرسازي موجود است كه اگر مبناي پرداخت 5ميليون وام اضافه قرار گيرد، تسهيلات به مشمولان واقعي خواهد رسيد و سرعت حركت طرح بدون آنكه براي چندمين بار به دست‌‌‌اندازهاي برنامه‌ريزي‌ شده برخورد كند، افزايش يافته و به مقصد مي‌رسد.

 ابهام دوم؛ ظرفيت وام
در مصوبه شوراي پول و اعتبار به صراحت درباره ظرفيت در نظر گرفته شده براي وام‌هاي 5 ميليوني مسكن‌ مهر، عدد و رقم قيد نشده است و فقط در بند 2 مصوبه، به بانك مسكن اجازه داده شده است «وام‌هاي 25 ميليوني را تا سقف كلي 50 هزار ميليارد تومان» افزايش دهد.  اما بررسي‌ها در اين باره، نشان مي‌دهد عبارت «سقف كلي» كدي است كه با استفاده از آن و مصوبات قبلي، مي‌توان تعداد وام‌هاي اضافه را محاسبه كرد.   طبق توافق كلي و غيرقابل تغيير بين مقامات وزارت راه‌‌وشهرسازي و بانك مركزي، قرار است مجموع منابعي كه از سمت سيستم بانكي به كل طرح مسكن‌ مهر از ابتدا تا انتهاي طرح پرداخت مي‌شود، حداكثر 50 هزار ميليارد تومان باشد.
 از اين رقم، معادل 45 هزار ميليارد تومان در قالب خط‌اعتباري بانك‌مركزي، تعريف شده است و براي 5 هزار ميليارد تومان ديگر توافق شده كه از محل بازگشت اقساط ماهانه وام‌هاي مسكن‌ مهر توسط صاحبان‌ اين خانه‌ها، تامين و مجدد به وام تبديل شده و به پيمانكاران پرداخت شود.

در حقيقت بانك‌مركزي در این دولت براي جلوگيري از بروز دوباره آثار تورمي، جلوي شارژ مجدد خط‌اعتباري را گرفت و مابه‌ التفاوت 45هزار تا 50 هزار میلیارد تومان را از مسیر غیرتورمی تامین کرده است.

از 50 هزار ميليارد تومان سقف كلي منابع بانكي تعيين‌شده براي مسكن‌ مهر، رقمي معادل 47 هزار و 900 ميليارد تومان در قالب قرارداد بانك‌ عامل با پيمانكاران، به مصرف رسيده است و هنوز 2 هزار و 100 ميليارد تومان منابع آزاد و بدون تعهد وجود دارد.

به اين ترتيب، بانك عامل براساس مصوبه شوراي پول و اعتبار مي‌تواند به اندازه 2100 ميليارد تومان، وام‌هاي اضافه 5 ميليوني به پروژه‌هاي نيمه‌كاره مسكن‌ مهر پرداخت كند.  با اين حساب، چنانچه محاسبات و برداشت‌ها از مصوبه شوراي پول‌واعتبار درست باشد، حدود 420 هزار واحد مسكوني‌مهر نيمه‌تمام، مشمول 5 ميليون وام اضافه خواهند شد. اين در حالي است كه تعداد كل واحدهاي ناتمام در مسكن‌ مهر، حدود 634 هزار واحد است. بنابراين، براي تخصيص تسهيلات جديد بايد عمليات گزينش و انتخاب پروژه‌ها صورت گيرد.

در اين باره، دوشنبه شب احمد اصغري مهرآبادي بدون اينكه، تعداد دقيق واحدهاي مسكوني ‌مهر مشمول 5ميليون وام اضافه را اعلام كند، گفت: به زودي در جلسه‌اي مشترك با بانك‌مسكن، ضوابط اجرايي مصوبه شوراي پول و اعتبار را تدوين خواهيم كرد و پروژه‌هاي مشمول را تعيين مي‌كنيم. مجري ويژه مسكن‌ مهر گفت: در حالت كلي، پروژه‌هايي كه بالاي 70 درصد پيشرفت فيزيكي دارند اما هنوز واحدها در آنها، تحويل افراد نشده است، مشمول تسهيلات اضافه خواهند شد. منظور از «تحويل نشدن»، واحدهايي است كه هنوز كارت قسط براي آنها صادر نشده باشد.

در ماه‌هاي اخير افزايش سه‌باره قيمت تمام‌شده مسكن‌ مهر باعث شد سهم «آورده‌نقدي» پيش‌خريداران افزايش پيدا كند و چون تا امروز، سقف وام مسكن‌ مهر، ريالي تقويت نشده بود، عملا فشار هزينه‌ها به دوش متقاضيان تحميل شد. در اين ميان، بضاعت مالي فوق‌العاده اندك پيش‌خريداران و ناتواني آنها در تامين آورده نقدي، پيمانكاران را با فقر مالي و در نتيجه تعطيلي پروژه‌ها روبه‌رو كرد. اما اكنون با وام جديد، آورده نقدي افراد، مشمول كاهش مي‌شود.

تمركز «اختيار و مسووليت» در بانك
پيگيري‌ها درباره علت تصميم شوراي پول‌و‌اعتبار در «تعيين» بانك مسكن به‌عنوان «مرجع تشخيص» پروژه‌هاي نيازمند وام جديد مسكن‌مهر نشان داد که اين اقدام با هدف تمركز اختيار و مسووليت در بانك عامل اين طرح انجام شده است.

بانك مسكن مسووليت دارد تسهيلات را به‌گونه‌اي پرداخت كند كه امكان بازگشت سرموقع اقساط آن وجود داشته باشد، به همين خاطر، هم‌اكنون با واگذاري مسووليت تشخيص پروژه‌هاي اولويت‌دار به اين بانك، اختيارات بانك در پرداخت وام اضافي و وصول سرموقع آن كامل مي‌شود.

گفته مي‌شود، چنانچه بانك مثل گذشته، اختيار آنچناني در تعيين پروژه‌هاي اولويت‌دار نداشته باشد، نمي‌تواند در مراحل بعدي، مسير بازگشت تسهيلات را تضمين كند.