در دو سال گذشته سطح عمومی قیمت‌ها تا حد قابل ملاحظه‌ای افزایش یافت، تورم نقطه به نقطه که در سال ۱۳۹۶ تا ۷ درصد کاهش یافته بود، در سال ۱۳۹۷ از ۵۳ درصد هم عبور کرد.
هرچند در سال ۱۳۹۸ روند نزولی نرخ تورم دوباره آغاز شد اما تورم در سال ۱۳۹۹ دوباره به آستانه ۵۰ درصد رسید. (نمودار ۱) افزایش نرخ تورم هرچند در قالب گرانی کالاها و خدمات خود را نشان داده است، البته روی دیگر سکه افزایش تورم، افزایش قیمت دارایی‌ها بوده است.
به عبارتی افزایش سطح عمومی قیمت‌ها طی دو سال گذشته (تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹) در رشد قابل توجه بازدهی بازارهایی نظیر مسکن، ارز، سکه و بورس موثر بوده است.
بازار مسکن
براساس این گزارش، بازار مسکن طی سال‌های اخیر از دو جهت افزایش داشته است؛ نخست، کاهش محسوس عرضه یا ساخت و ساز و دوم، افزایش هزینه‌های ساختمانی، طی سال های ۱۳۹۷ تا ۱۳۹۹ میانگین تعداد پروانه‌های احداث ساختمان حدود ۴۰ هزار واحد بود که با توجه به اضافه شدن سالانه حدود ۵۰۰ تا یک میلیون متقاضی مسکن در بازار مسکن، عدد قابل توجهی به شمار نمی‌آید. در (نمودار۲) البته همه تقاضای مسکن از طریق واحدهای جدید پوشش داده نمی‌شود اما با توجه به رشد هر ساله تقاضا باید روند رو به رشدی در عرضه مسکن وجود داشته باشد.
از سوی دیگر، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی نیز در همین بازه زمانی (جدیدترین آمار منتشر شده) بیش از ۱۲۰ درصد رشد داشته است. (نمودار۳) به عبارتی، هزینه ساخت مسکن طی دو سال گذشته بیش از دو برابر شده است.
بر این اساس، طبیعی است که درجا زدن پروانه‌های احداث ساختمان در کنار افزایش محسوس شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی، منجر به افزایش قیمت مسکن شود.
آمارهای رسمی از افزایش قیمت مسکن نیز نشان می‌دهد بر اثر عوامل مذکور (کمبود عرضه و افزایش شاخص قیمت نهاده ها) در بازه تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹ قیمت هر متر مربع خانه ۲۸۵ درصد افزایش یافته است.
بازار سکه و ارز
زمانی که نرخ تورم افزایش پیدا می‌کند، قدرت خرید مردم در برابر ارزها کاهش پیدا می‌کند. به سخن دیگر، وقتی یک سبد کالایی در دو کشور با n تومان خریداری می شود، بعد از وقوع تورم در یکی از این کشورها، آن کشور برای تهیه همان سبد کالایی، بیشتر از n تومان باید هزینه کند. بنابراین قدرت خرید پول در کشوری که تورم داشته کاهش می یابد. برهمین اساس، زمانی که تورم رخ می‌دهد ارزش پول ملی به طور خودکار کاهش پیدا می کند.
با این حال، اگر دولت ها با افزایش عرضه ارز یا سیاست های دستوری، مانع تغییر نرخ برابری ارزها شوند (یعنی از کاهش ارزش پول داخلی در برابر ارزهای خارجی جلوگیری کنند) به طور کوتاه مدت عوارض کاهش ارزش پول پنهان می‌ماند، هرچند این سیاست منجر به جهش قیمتی در بازه های میان مدت یا بلند مدت خواهد شد.
با توجه به این توضیحات، افزایش قابل توجه نرخ تورم از سال ۹۷ تا ۹۹ موجب افزایش قیمت دلار از حدود ۱۰ هزار تومان به ۲۵ هزار تومان شد؛ البته طی سال های ۹۲ تا ۹۶ نیز افزایش تورم وجود داشت اما با عرضه گسترده ارز در بازار، نرخ ها پایین نگهداشته شده بود.
در این شرایط، بروز شوک ارزی مانع پایداری نرخ ها شد. (نمودار۴) مطابق بررسی صورت گرفته، در بازه ای که تورم قابل توجهی وجود داشت (بازه ۱۳۸۶-۱۳۹۱) نرخ ارز تقریبا ثابت ماند، دلیل این اتفاق هم عرضه بالای ارز (سرکوب قیمتی) در بازار بود، در سال های ۱۳۸۲ و ۱۳۹۲ که نرخ ارز در بازار تقریبا به طور آزاد تعیین می شد، شاهد کمترین مداخلات دولتی (ارزپاشی) بوده‌ایم.
با توجه به اینکه قیمت سکه بهار آزادی متاثر از قیمت طلای جهانی است و برای تبدیل نرخ جهانی به ریال، از قیمت دلار استفاده می شود، می توان گفت تغییر قیمت دلار تاثیر مستقیمی بر تغییر قیمت سکه می گذارد. از این رو می بینیم طی دو سال اخیر (تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹)، قیمت سکه از ۵ میلیون تومان به مرز ۱۱.۸ میلیون تومان افزایش پیدا کرد.
بازار سرمایه
در بین بازارهای مورد بررسی، بازار سرمایه با اختلاف بسیار بالایی بیشترین بازدهی را داشته است. ارزش بازار طی این دو سال (تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹)، نزدیک به ۱۱۰۰ درصد افزایش یافته است. رشد قابل توجه بازار سرمایه مرهون ورود نقدینگی مردم به بورس (افزایش تقاضا)، سوددهی برخی شرکت های بزرگ بورسی (مانند شرکت های پتروشیمی) و تاثیر افزایش قیمت های جهانی (در بازار کامودیتی ها مانند سنگ آهن، اسلب، مس و روی) از جمله دلایل رشد قابل توجه بورس بوده اند.
همچنین شاخص های قیمت، قیمت هموزن، صنعت، مالی و کل هم طی این بازه به طور محسوسی افزایش یافتند. به عنوان نمونه، شاخص کل بورس تهران که در تابستان ۹۷ بیش از ۱۱۲ هزار واحد بود، در پاییز ۹۹ به یک میلیون و ۴۳۹ هزار واحد ارتقا یافت تا بیش از ۱۲.۸ برابر شده باشد.
هرچند در فصل آخر مورد بررسی (پاییز ۹۹) بازار سرمایه با افت مواجه شد، اما به طور کلی، در بازه تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹، شاخص قیمت ۹۹۷ درصد، شاخص قیمت هموزن ۲۰۳۸ درصد، شاخص صنعت ۱۱۴۵ درصد و شاخص مالی نیز ۱۱۱۰ درصد رشد کردند.
جمع بندی
همان طور که ملاحظه شد طی دو سال اخیر بازارهای مسکن، سکه، دلار و بورس رشد قابل توجهی داشتند. این رشد برای هر بازار، تا حدی مرهون افزایش تورم و تا حدی هم عوامل درون‌زا بود. به عبارتی، تمام بازدهی در این بازارها به دلیل تورم نبوده است؛ به طور مثال کاهش عرضه ارز و کاهش عرضه مسکن روی قیمت این دو بازار تاثیر گذاشت.
از طرف دیگر، سوددهی و عوامل بنیادی برخی شرکت ها نیز در رشد بازار سرمایه موثر واقع شد؛ ضمن اینکه در برخی موارد قیمت های جهانی هم بر نرخ داخلی اثرگذار بود. (مانند تاثیر قیمت اونس جهانی بر نرخ سکه) یکی از دلایل اینکه بازدهی همه این بازارها بیشتر از نرخ تورم بوده نیز، همین است. به سخن دیگر، اختلاف رشد در این بازارها با نرخ تورم، نشان دهنده رشد واقعی (بازدهی) این بازارها است.
با توجه به توضیحات بالا، نگاهی کلی به بازدهی این بازارها نشان می دهد بازارهای مسکن، ارز، سکه و سرمایه به ترتیب ۱۴۳، ۵۷، ۹۸ و ۶۴۲ درصد به طور میانگین سالانه (از تابستان ۹۷ تا پاییز ۹۹) رشد کرده اند که با توجه به میانگین ۳۶ درصدی نرخ تورم در دو سال اخیر، می‌توان گفت بازدهی واقعی همه این بازارها مثبت بوده است.
در میان این بازارها، بیشترین رشد - با اختلاف بالایی- مربوط به بازار سرمایه است، رشد بازار سرمایه در این بازه زمانی، ۴.۴ برابر رشد بازار مسکن، ۱۱.۲ برابر رشد بازار ارز، ۶.۵ برابر رشد بازار سکه و ۱۷.۸ برابر رشد تورم نقطه به نقطه رشد کرده است.